Jaarstukken 2025
Doel: Integraal ontwikkelen van de stad
Paginanummer in website: 131Doel: Integraal ontwikkelen van de stad
Wat willen we bereiken?
Werken met de Omgevingswet en uitvoering geven aan de doelen van de Omgevingsvisie
- In de Omgevingsvisie Rotterdam staan opgaven voor de stad beschreven. De koers en hoofdkeuzes geven richting aan hoe de gemeente op deze opgaven inspeelt. Uitwerking van deze doelen gebeurt in samenspraak met bewoners, ondernemers en gebruikers van de stad. Hierbij hoort ook het contact met de hogere overheden, met verbanden als de G4 en met de Verstedelijkingsalliantie.
- Vanuit Europa, Rijk en provincie komt er veel nieuwe regelgeving en omgevingsbeleid. In de twee uitwerkingen van de Nota Ruimte van het Rijk voor deze regio, de NOVEX-haven en NOVEX Zuidelijke Randstad, komen diverse Rijksprogramma’s en Rijksbeleid samen. Beide uitwerkingen bundelen losse sectorale ambities tot een samenhangend, geïntegreerd geheel dat richting geeft aan verdere ontwikkelingen. Beide NOVEX-uitwerkingen hebben verder een directe relatie met toegekend geld van het Rijk voor de MIRT-verkenning Oude Lijn en de nieuwe Stadsbrug.
Een zo gunstig mogelijke balans vinden tussen maatschappelijke opbrengsten en financieel resultaat
- De gemeente krijgt geld door bijvoorbeeld grond te verkopen, erfpacht om te zetten of een bestemmings- of omgevingsplan aan te passen. Dit geld kan de gemeente gebruiken voor nieuwe plannen. Soms neemt de gemeente met lagere opbrengsten genoegen, als dat een maatschappelijk doel dient, zoals het bouwen van meer betaalbare woningen.
Voorbereiding en uitvoering geven aan gebiedsontwikkelingen
- Plannen maken voor elk gebied en wijk en waar nodig nieuwe ontwikkelingen in gang zetten en voorbereiden. Dit gebeurt samen met bedrijven en andere organisaties volgens de stappen in het Besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkeling. In de wijken komen de opgaven rond wonen, werken en verblijven samen. De uitvoering gebeurt in samenspraak met de stad.
Wat gaan we daarvoor doen?
Omgevingswet
- Werken vanuit de Omgevingswet met de vastgestelde Omgevingsvisie Rotterdam en het maken van een Uitvoeringsstrategie Omgevingsvisie, gekoppeld aan meerjarige investeringen. Medefinanciering zoeken bij andere partners en overheden.
- De Omgevingsvisie Rotterdam actualiseren of herzien. Dat is voor de eerste keer gebeurd in 2023. Daarbij trekt de gemeente waar nodig samen op met anderen.
- De gemeente werkt een kader uit voor monitoring en evaluatie van de Omgevingsvisie Rotterdam. Dit kader helpt om overzicht en regie te houden op de groei van de stad. De gemeenteraad stelt het kader vast.
Balans maatschappelijke opbrengsten en financieel resultaat
- Starten van ruimtelijke ontwikkelingen zoals Merwehaven en Parkhaven en daarop sturen door gemeentelijk grondbeleid. Afhankelijk van de situatie is dit verwerving, Wet voorkeursrecht gemeente (Wvg), onteigening, verkoop, sanering, bouwrijp maken en inrichten van gronden. Passief sturen door contractbeheer en de markt uitdagen om nieuwe ontwikkelingen te realiseren en te financieren die passen bij de gemeentelijke prioriteiten.
- Vertalen van gemeentelijke ambities naar grondexploitaties (onder andere Merwehaven en Parkhaven). De sturing geschiedt via de eigen grondexploitaties op Goede Groei. Veel ontwikkelingen vinden plaats op grond die niet in eigendom is van de gemeente, zoals in Brainpark en Stadsdriehoek. Daarom stroomlijnt de gemeente deze initiatieven. Samen vormen de gemeentelijke en particuliere ontwikkelingen de verstedelijkingsopgave.
- De gemeenteraad krijgt hierover verschillende rapportages, zoals de Monitor Grondexploitaties.
- De gemeente draagt bij aan goede groei en evenwichtige toedeling van schaarse ruimte door professioneel beheer van circa 45.000 erfpacht- en eigendomscontracten. Inclusief ontheffingen voor wijzigingen van bouw- en gebruiksbepalingen. Vanaf april 2026 start een meerjarig project waarin circa 26.000 erfpachters met tijdelijke rechten informatie ontvangen over hun situatie. Daarnaast implementeert de gemeente een nieuw contractbeheersysteem met geautomatiseerde signaleringen voor het monitoren van contractafspraken en beheerverplichtingen. Daarmee kan de gemeente actief sturen op wederzijdse verplichtingen zoals vastgelegd in de akten.
Voorbereiding en uitvoering geven aan gebiedsontwikkelingen
- Met project- en gebiedsontwikkelingen wil de gemeente de gemeentelijke doelen in het ruimtelijke domein realiseren. Het in juni 2024 vastgestelde ruimtelijk besluitvormingsmodel zorgt voor een goede afweging van diverse mogelijkheden voor een goede groei van Rotterdam. Die afwegingen maakt de gemeente met Rotterdammers, Rotterdamse bedrijven en andere stakeholders.
- De Uitvoeringsstrategie van de Omgevingsvisie zorgt dat de gemeente gestructureerd werkt aan goede groei. En geeft richting aan op de middellange termijn in de strategische gebiedsontwikkelingen en wijkontwikkelingen die hieraan bijdragen. Ook biedt het een basis voor een meerjaren-investeringsagenda om deze gebiedsontwikkelingen uit te voeren.
- In samenhang met de woningbouw werken aan voldoende werklocaties (programma Economische Ontwikkeling) en groen- en maatschappelijke voorzieningen (programma Maatschappelijke Ontwikkeling) om ‘goede groei’ mogelijk te maken, bijvoorbeeld door een groennorm op te nemen bij de eisen voor nieuwbouw.
- De gemeente werkt aan grote en kleine project- en gebiedsontwikkelingen. Grote projecten zijn de Kop van Zuid, Katendrecht, Rotterdam Central District XL, de Kleine Kernen, Nieuw Kralingen, ZoHo (Zomerhofkwartier), Schiehaven Noord, Spaanse Polder, Motorstraatgebied, Rijnhaven, Merwe-Vierhavens (M4H) en Van Nelle Knoop. Aan de Oostflank gaat het om Alexanderknoop en Brainpark en verder om Feyenoord City en Hart van Zuid. Daarnaast lopen marktinitiatieven als de Kaai en Rise en veel kleine projecten om bestaande buurten en wijken te versterken. Tot slot werkt de gemeente aan de stadsprojecten.
- Voor de realisatie van veel gemeentelijke doelstellingen is ruimte nodig. De ruimte in de stad wordt schaarser en dat geldt ook voor het beschikbare geld en de beschikbare capaciteit. Nutsvoorzieningen, zoals stroomleverantie, staan onder druk door netcongestie. Tegelijk wordt Rotterdam aantrekkelijker voor investeerders. Er is een stroom aan nieuwe initiatieven uit het bedrijfsleven en voor nieuwe woningen. Goede groei van Rotterdam vraagt dus om het maken van keuzes. Daarvoor is een stevige ruimtelijke regierol voor de gemeente Rotterdam noodzakelijk.
- Samenwerking is essentieel in het realiseren van goede groei. De gemeente werkt samen met Rotterdammers, bedrijven en andere betrokkenen. Met ondernemers aan de Piekstraat is bijvoorbeeld een ontwikkelvisie opgesteld. Met bewoners en de Cruise Terminal is gewerkt aan walstroom voor cruiseschepen en aan een vlotte afhandeling van toeristen. Bij het bouwakkoord 2024 waren veel belanghebbenden betrokken, met de wooncorporaties zijn prestatieafspraken gemaakt en in 2024 is het plan van aanpak voor duurzaam doorbouwen uitgewerkt met wooncorporaties, adviseurs en verschillende bedrijven.
- Ontwikkeling van een campus voor de Technische Universiteit Delft (Campus Rotterdam). De TU Delft heeft aangekondigd nieuwe transitie-opleidingen en onderzoeksprogramma’s te willen ontwikkelen in Rotterdam. In 2024 is hiervoor een intentieovereenkomst met de gemeente getekend. De ontwikkeling vindt geleidelijk, in fasen plaats, omdat deze afhankelijk is van de beschikbaarheid van financiering door het Rijk. In de eerste fase betrekt de TU Delft bestaand vastgoed, goed bereikbaar en in de nabijheid van partners. De TU werkt inmiddels samen met het ErasmusMC om daar te kunnen starten met een nieuwe opleiding Health & Tech. Daarnaast worden in 2025 en 2026 ook stappen gezet voor de vestiging van een programmabureau en ‘placemaking’ op Zuid. De gemeente ondersteunt hierbij en maakt middelen vrij om de eerste stappen te kunnen zetten.
Hoe meten we dat?
| Indicatoren |
Realisatie 2022 |
Realisatie cumulatief t/m 2023 |
Realisatie cumulatief t/m 2024
|
Begroting cumulatief t/m 2025 |
Realisatie cumulatief t/m 2025 | Begroting 2026 | Raming 2027 | Raming 2028 | Raming 2029 |
| Collegetarget woningbouwproductie: Het college start in de komende drie en een half jaar met de bouw van 12.500 – 14.500 nieuwe woningen. Van deze woningen (uitgezonderd tijdelijke woningen) behoort 20% tot het sociale segment en 35% tot het middensegment. |
1.506 (17% sociaal - 35% midden) |
4.640 (24% sociaal - 28% midden) |
8.392 (28% sociaal - 30% midden) |
12.500-14.500 (20% sociaal - 35% midden) |
12.538 (27% sociaal - 31% midden) |
Circa 3.500 per jaar (25% sociaal – 40% midden) |
Circa 3.500 per jaar (25% sociaal – 40% midden) |
Circa 3.500 per jaar (25% sociaal – 40% midden) |
|
| 400 studentenkamers | 0 | 394 | 1.007 | 1.600 | 1.322 |
Toelichting indicatoren
Nieuwe woningen
Tussen juli 2022 en 31 december 2025 is gestart met de bouw van 12.538 woningen.
Dit aantal is als volgt opgebouwd:
- Sociaal segment: 26,3% (3.185 woningen)
- Middensegment: 34,5% (4.164 woningen)
- Hoger segment: 23,3% (2.820 woningen)
- Topsegment: 13,3% (1.612 woningen)
- Onbekend segment: 2,6% (316 woningen)
- Tijdelijk wonen: 441 woningen.
Hoewel de bouwtarget van het college bijna is gehaald, was en is de tegenwind in de bouw nog niet op alle punten voorbij.
Alhoewel er voldoende planvoorraad was bij de start van collegeperiode, was bijsturing op prijssegmenten nodig. Hiervoor zijn verschillende maatregelen genomen:
- Benutten van interne en externe financiële middelen, zoals de ophoging van het Doorbouwfonds tot € 57 mln, Startbouwregeling Rotterdam, Startbouwimpuls en Woningbouwimpuls vanuit het Rijk (€ 26 mln) en Rijksbijdragen voor studenten (Regeling Huisvesting Aandachtsgroepen).
- Bieden van flexibiliteit en inzet op innovatie: flexibiliteit koop/huur, stimuleren optoppen en bouw flexwonen, standaardisatie procedures via besluitvormingsmodel Rotterdam.
- Afspraken met partijen: Doorbouwakkoord.
Eind 2024 RAUW-aanpak gericht op sneller bouwen, door minder regels en heldere keuzes: met digitale gebiedsontwikkeling, versoepelen Kwaliteitsbeleid wonen. Meldpunt regels, samenwerking via parallel plannen.
Uitdagingen op de realisatie van de toekomstige bouwopgave zijn:
- Een blijvend verlaagde investeringsbereidheid van (buitenlandse) beleggers en onder druk staande investeringsruimte bij corporaties.
- De blijvend stijgende bouwkosten en de lange procedures bij bezwaar en beroep.
- Het schaarse arbeidspotentieel en de netcongestie.
Via de Rotterdamse versnellingstafel houdt de gemeente deze en andere kritische succesfactoren nauwlettend in de gaten, samen met marktpartijen en corporaties. Daarnaast is een nieuwe vulling van het Doorbouwfonds nodig.
Studentenkamers
Tot eind 2025 is gestart met de bouw van 1.322 studentenwoningen, waarvan 1.058 zelfstandige en 264 onzelfstandige woningen.
In 2025 is gestart met de bouw van 315 studentenwoningen onder andere via project Hoofdweg 250.
De bouw van het aantal studentenwoningen ligt nog op schema. Er zit voor circa 600 studentenwoningen in de planvoorraad met beoogde startbouw voor juli 2026. Dit is voldoende om de target te behalen.
De huidige planvoorraad voor de periode vanaf 2026 bestaat onder andere nog uit projecten op Zuid (ABN-AMRO-locatie, Veemtoren), De Hoge Wiek, waar in 2025 de sloop al is gestart, en op de campus van de Erasmus Universiteit (Abram van Rijckevorselweg).
Wat hebben we in 2025 bereikt?
Omgevingswet
Het college heeft in juli de uitvoeringsstrategie Omgevingsvisie in concept vastgesteld. Door deze strategie heeft de gemeente beter inzicht wanneer ruimteclaims vanuit diverse sectoren op Rotterdam afkomen. Nieuwe grote toekomstige ruimteclaims zijn onder meer: een nieuwe of uitgebreide afvalwaterzuivering en grote transformatorstations voor de benodigde versterking van het elektriciteitsnetwerk.
Bij een aantal gebiedsontwikkelingen moeten functies worden verplaatst, zodat er ruimte ontstaat voor nieuwe ontwikkelingen zoals woningbouw.
De procesvereisten vanuit de Omgevingswet vragen om implementatie in de onderliggende producten van het Besluitvormingsmodel Ruimtelijke Ontwikkeling Rotterdam (BRO). In 2025 is een Handboek besluitvormingsmodel ruimtelijke ontwikkelingen opgesteld waarin het gebruik van het model en de verantwoordelijkheden zijn uitgewerkt.
Balans maatschappelijke opbrengsten en financieel resultaat
Op 18 december 2025 heeft de gemeenteraad nieuw erfpachtbeleid vastgesteld. Daarnaast is de aanbesteding voor een nieuw contractbeheersysteem bijna afgerond. Dit leidt tot betere registratie en monitoring van contractafspraken bij erfpacht- en eigendomscontracten.
Voor de uitvoering van het Rotterdams Grondbeleid zijn in 2025:
- de grondexploitaties Schoterboshof, Lemairepark, Romeynshof en Pannekoekstraat geopend;
- de grondexploitaties Tweebosbuurt, Maasranden, Parkstad en Nieuw-Kralingen herzien;
- de voorbereiding van de grondexploitaties Kop van Homerus, Van Meekerengebied en Van Eversdijckstraat van start gegaan.
Bij het bepalen en vaststellen van de grondwaarde gaat de gemeente uit van de principes en richtlijnen die zijn gesteld in de grondprijzenbrief. De gemeente vraagt deze grondwaarde bij de uitgifte van (bouwrijp gemaakte) gronden. Voor 3 grondexploitaties geldt dat de minimale grondprijs uit de grondprijzenbrief niet kan worden verwerkt. De vastgestelde programma's voor deze 3 grondexploitaties zijn niet meer te realiseren met de door de gemeenteraad vastgestelde uitgangspunten. Het gaat om de grondexploitaties Merwehaven, Rijnhaven en Sportcampus. Wel zijn voor deze grondexploitaties de (vaste) sociale grondprijs en de (vaste) grondprijs voor maatschappelijke voorzieningen toegepast.
Voorbereiding en uitvoering geven aan gebiedsontwikkelingen
De gemeente werkt mee aan de Rijksprogramma’s voor een goede ruimtelijke ordening, in aanloop naar de nieuwe Nota Ruimte van het Rijk. Onderdeel van de Rijksprogramma’s zijn de uitwerking van het NOVEX-gebied Zuidelijke Randstad en het NOVEX-gebied Haven.
Eind 2023 is het Ontwikkelperspectief voor het Novex-gebied Rotterdamse haven vastgesteld door het Rijk, provincie Zuid-Holland, Havenbedrijf Rotterdam en gemeente Rotterdam. Voor de uitwerking van het Novex-gebied Rotterdamse haven is na het vaststellen van het Ontwikkelperspectief begin april een Uitvoeringsagenda naar de Tweede Kamer gestuurd. Daarin werken het Rijk, provincie Zuid-Holland, gemeente Rotterdam en het bedrijfsleven samen om de afgesproken ambities te realiseren.
Hierin staan sleutelafspraken die gericht zijn op 3 doelen:
1. Transitie haven
2. Sterke metropoolregio
3. Balans leefomgeving.
Eind 2025 is de Havenvisie vastgesteld door de gemeenteraad. De Havenvisie verwijst vanzelfsprekend ook naar NOVEX.
In 2024 is het ontwikkelperspectief NOVEX Zuidelijke Randstad vastgesteld. In 2025 heeft Bestuurlijk Overleg Leefomgeving met de Uitvoeringsagenda 2.0 ingestemd. Deze benoemt 3 programmalijnen die richtinggevend zijn voor de komende periode:
- Gezonde, klimaatadaptieve delta.
- Toekomstbestendige verstedelijking.
- Toekomstbestendige economie.
Samenwerkingspartners van de Zuidelijke Randstad hebben als doel de uitvoeringsagenda door te ontwikkelen naar een regionale investeringsagenda (RIA). Met de RIA willen de gemeente en de andere partners in de NOVEX Zuidelijke Randstad invulling geven aan de samenwerking tussen overheden, maatschappelijke partners en ontwikkelende partners. Naar verwachting gaat het proces om tot een RIA te komen in 2026 van start.
In 2025 heeft het college het Gebiedsambitiedocument De Esch aan de gemeenteraad gestuurd. Vaststelling is beoogd in februari 2026.
Wat hebben we gedaan?
Omgevingswet
Op basis van de in concept vastgestelde uitvoeringsstrategie van de Omgevingsvisie werkt de gemeente toe naar de definitieve versie. Vaststelling door het (huidige) college is verwacht in 2026.
De gemeente werkt verder aan nieuwe grote toekomstige ruimteclaims. Zoals een nieuwe of uitgebreide afvalwaterzuivering en een aantal grote transformatorstations voor de benodigde versterking van het elektriciteitsnetwerk.
Bij een aantal gebiedsontwikkelingen moeten functies worden verplaatst, zodat er ruimte ontstaat voor nieuwe ontwikkelingen, zoals woningbouw. Door de afgekondigde netcongestie is het verplaatsen van functies naar alternatieve locaties lastiger, want er is niet op elke locatie vanzelfsprekend de mogelijkheid voor de benodigde elektriciteit. Dit kan tot vertraging leiden. Door de netcongestie werkt Stedin met een wachtlijst. Niet alle functies komen even snel in aanmerking voor aansluiting op het net. Ook dit kan consequenties hebben voor de planning van gebiedsontwikkelingen. De gemeente en Stedin onderzoeken dit samen.
Erfpachtbeleid
Voor het bereiken van de ruimtelijke doelstellingen voert de gemeente het Rotterdams Grondbeleid uit.
De gemeente heeft gewerkt aan de uitwerking van nieuw erfpachtbeleid, inclusief de analyse van consequenties en impact hiervan. Daardoor kunnen bewuste afwegingen worden gemaakt tussen financiële opbrengsten en maatschappelijke opgaven. Zoals betaalbare woningbouw en gewenste ruimtelijke ontwikkelingen.
Voorbereiding en uitvoering geven aan gebiedsontwikkelingen
Een van de sleutelafspraken van de Uitvoeringsagenda NOVEX-gebied Rotterdamse haven is de start van een verkenning ruimtegebrek haven en impuls leefomgeving. Dit betekent onder andere onderzoek naar het nut en de noodzaak van een zeewaartse uitbreiding. Hiervoor gebruikt de gemeente de spelregels van het MIRT.
Dankzij positieve besluitvorming hierover in het Bestuurlijk Overleg MIRT (BO MIRT) van januari 2026 is deze verkenning gestart. De verkenning leidt tot investeringsbesluiten van het Rijk met als doel het oplossen van het ruimtegebrek en een impuls geven aan de leefomgeving.
De transitie van de Rotterdamse haven is cruciaal voor de transitie van Nederland. De komende jaar werken de partners aan een investeringsagenda. En de overheden werken het ontwikkelperspectief uit in hun eigen omgevingsbeleid, zoals de provinciale en Rotterdamse Omgevingsvisie.
In 2025 is in de Rotterdamse regio (oud-Stadsregiogemeenten) bestuurlijk gestart met regionale samenwerking voor NOVEX Zuidelijke Randstad. Rotterdam en Lansingerland vertegenwoordigen de hele regio in het Bestuurlijk Overleg NOVEX Zuidelijke Randstad en stemmen dit af met de gemeenten in de regio.
Samenwerkingspartners van de Zuidelijke Randstad hebben als doel de uitvoeringsagenda door te ontwikkelen naar een regionale investeringsagenda (RIA). Met de RIA willen de gemeente en de andere partners in de NOVEX Zuidelijke Randstad invulling geven aan de samenwerking tussen overheden, maatschappelijke partners en ontwikkelende partners. Naar verwachting gaat het proces om tot een RIA te komen in 2026 van start.
Voor de Van Nelle-knoop is gestart met het opstellen van een gebiedsambitiedocument. Er zijn participatierondes gedaan met belanghebbenden in het gebied.
Netcongestie
De gemeente heeft een impactscan opgesteld over de gevolgen van afkondiging van netcongestie. Dit treft ook de planning en programmering van de diverse gebiedsontwikkelingen in voorbereiding.